惠州北站新城,谁最值得买

日期:2021-03-04 23:23:41   来源:互联网   编辑:小优   阅读人数:289

进入3月,买房的计划是不是又该提上日程了?趁着三月刚起头,房价内参团队的开春踩盘计划,正式开启了。第一站,我们选在了北站新城。

之所以将第一站选在了北站,是因为提及率一直居高不下的赣深高铁,预计最快会在2021年9月通车,关于片区内新房的发展现状,也是我们一直关心的问题。

本次北站新城的踩盘,因为楼盘比较多,我们分为上下两篇来进行,今天先来看上篇。文章主要以北站汤泉片区的新盘为主。先来一张路线图:

惠州北站新城,谁最值得买(图1)

一、各项目与北站站点的距离对比。

与惠州其它区域不同的是,惠州北站新城,是以北站站点为核心的TOD模式。规划范本参考的是深圳北站、广州南站等。

这也就意味着,将北站未来核心价值与区域配套、以及出行便利程度等进行综合比较来看,距离北站站点的远近,将会对楼盘未来的价值产生很大程度的影响。

那么当前,汤泉组团正在的新盘,距离北站的站点距离,又有多远呢?

根据惠州北站的交通路网规划,惠州北站汤泉组团未来通往惠州北站,主要有三条主道路:金泉路、迎宾路、以及倚山路。而这三条道路中,金泉路已经可以通车,迎宾路与倚山路也已经规划获批。

因有部分路段目前并未通车,因此各项目到达高铁北站站点的距离,并不能精确确定,因此只能以大概距离来计算。下表是房价内参根据百度测距统计的各项目与北站高铁站点的大概距离:

惠州北站新城,谁最值得买(图2)

因为当前新盘供货量最集中的北站片区,就是汤泉片区,所以汤泉片区各盘之间,前往北站的距离上来看,其实并没有说有绝对优势的项目,只能说是稍微有优势一些,比如常乐府,星河天璨等,但步行的时间相对来讲还是比较久。未来与北站的接驳公交,依旧很需要。

二、各项目在售户型以及购房预算:

从户型来看,北站的新盘,面积段设计上,会有让购房者产生选择困难症的同质化。比如雅居乐龙湖常乐府、金裕星河天璨以及中海锦宸,在产品设计上,都设计了88平米的紧凑型三房,100平米左右的三房两卫以及不到120平米的紧凑型四房。

改善人群来讲,当前可以选择的有领地兰台府以及金裕星河丹堤的小高层。

但高端置业人群相对来讲,选择就少一些,领地兰台府在产品定位上原本偏向于高端,但房价内参的小伙伴前去社区内部看了看,园林做的却很应付,高端置业群体对于舒舒居住的需求,在这里将会有很大的心里落差感,另外,金裕星河丹堤的小高层,单价虽然相对来讲已经到13500元/平米,但考虑到未来小区的教育、商业配套,这里依然推荐购买。

惠州北站新城,谁最值得买(图3)

该得房率为住建局网站公示的得房率,因每个户型都会有一定的赠送面积,所以最终的得房率是高于这个数值的。

三、社区基础数据:

从整体社区规模来讲,北站汤泉组团当前在售项目,规模最大的社区为金裕星河丹堤,总户数9965户,同时容积率较低的为星河天璨、星河丹堤以及兰台府。

惠州北站新城,谁最值得买(图4)

楼间距上,领地兰台府比较有优势,因为其布局为高层围合别墅的布局,整体楼距很开阔。

四、各社区实景航拍及2020年推售情况:

高铁北站汤泉组团的楼盘,分布相对来讲,十分集中。几乎步行可以看完所有楼盘。

但也许是区域内的竞争情况比较激烈,北站新城的楼盘,对于品质细节上的展示,还是很在意的。在踩盘过程中,房价君发现,像金裕星河天璨,雅居乐龙湖常乐府,等单独做了详细的工法展示。

园林、样板房的展示区的实景上来看,金裕星河天璨的体验与龙湖雅居乐常乐府的体验比较好。但这也仅仅是展示区,未来交付质量,只能让时间来验证了。

好了,来看各项目的实景:

金裕星河天璨名居,虽说社区规模不大,只有4栋楼,但展示区属于小而美的类型。园林、入户大堂,以及样板房,整体感觉比较精致。当前正在卖4栋的产品,因为星河丹堤当前主售为小高层产品,所以如果在北站想买星河的房子,只能选择天璨的户型。

惠州北站新城,谁最值得买(图5)

惠州北站新城,谁最值得买(图6)

惠州北站新城,谁最值得买(图7)

惠州北站新城,谁最值得买(图8)

雅居乐龙湖常乐府最大的特点是户型设计上,更讨好投资人群,大多数户型为100平以内的小三房。购房预算要求也不高,30万以内,可以搞定小三房。

但整体容积率较高,小户型的空间布局,以85平米为例,也显得比较局凑,为了照顾起居空间,公共的客厅等空间开间只有2.8米。

惠州北站新城,谁最值得买(图9)

惠州北站新城,谁最值得买(图10)

惠州北站新城,谁最值得买(图11)

惠州北站新城,谁最值得买(图12)

中海锦宸是在建中的一个全新项目,位于已经售罄的保利和悦华锦西侧,当天在踩盘现场看到,营销中心目前正在建设中,从现场的施工情况来看,第一批产品上半年推出市场,应该不成问题。

惠州北站新城,谁最值得买(图13)

惠州北站新城,谁最值得买(图14)

惠州北站新城,谁最值得买(图15)

领地兰台府当前在售为6号楼,主打改善户型,靠近金泉路一侧,有比较多的高压线。另外,今年计划交楼的部分,园林看着有些简陋。

惠州北站新城,谁最值得买(图16)

惠州北站新城,谁最值得买(图17)

五、总结以及北站当前最大的问题:

虽然说北站的建设当前是一片火热的情况,不过本次房价内参小伙伴前去踩盘的过程中,依旧会有一种感觉:

整个北站,除了交通建设之外,能看见的,依旧只有房子。

从惠博大道拐入小金河大道后,车流量当下并不会很多,红绿灯很少,对比工程现场,车子驶入小金河大道以及金泉路以后,风景明显好了很多。

但配套,依旧是整个北站新城最大的短板。

我们在踩盘过程中,想从其中一个楼盘前往另一个楼盘的过程中,通过滴滴打车,10多分钟后方才有接单,另外,中午12点时,想叫个外卖,但打开美团APP,可以选择的外卖也少之又少。

北站新城汤泉片区的楼盘,当前还未进入交付期,最快的领地兰台府,交楼时间也在年中,也就是说,当前的惠州北站,除了不断盖起的高楼以及高铁的建设外,人气,并没有起来。

只有等未来片区内的楼盘交付后,如果高铁真的能带来双城生活的便捷,买了北站的人愿意来这里置业,入住率如何,依旧是北站发展的一个重要参考指标。而这些,只能等待时间来验证。

最后的最后,附一份文中提到的几个新盘,房价君的选择顺序单:

金裕星河丹堤—雅居乐龙湖常乐府—星河丹堤天璨—中海锦宸—领地兰台府。

本文相关词条概念解析:

星河

星河(1967—),男,原名郭威,北京人。中共党员。1990年大学毕业。中国作家协会会员,北京作家协会第四届理事,北京作家协会合同制作家。1992年开始发表作品。1998年加入中国作家协会。着有长篇科幻小说《网络游戏联军》、《残缺的磁痕》等十余部,中短篇科幻小说《时空死结》、《朝圣》、《决斗在网络》、《带心灵去约会》等,科幻作品集《握别在左拳还原之前》等,主编《中国科幻新生代精品集》等。《漫画科学史探险》、《地球保卫战》获中宣部“五个一”工程奖,《星际勇士》获第五届宋庆龄儿童文学奖提名奖,还获全国、省市级多项奖。

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